Artículo

Estando entre el 2do y 4to gastos más importantes de la empresa, la Gestión y Mantenimiento de Inmuebles conocida como Facility Management (FM) resulta un aspecto fundamental al momento de finalizar una obra e iniciar operaciones.

 Sin embargo la opinión más común entre profesionales que resalta, al realizar una sencilla búsqueda sobre usos del BIM para la Gestión y Mantenimiento, es que el único y gran aporte es la drástica reducción en tiempos y costos en la fase preliminar de recopilación información y datos de equipos, instalaciones e infraestructura de la edificación al momento de finalizar la obra e iniciar operaciones una plataforma computarizada de mantenimiento (CMMS en ingles para Computerized Maintenance and Management System). Naturalmente cabe preguntarse: ¿El modelo BIM es despreciable en la fase de operaciones de la edificación?

Repensar el Modelos BIM para el CMMS.

Resulta la primera y quizás más lógica pregunta en particular para los profesionales de obras civiles que han tenido la acertada costumbre de llevar Planos “As Built” de las obras civiles realizadas. El término acuñado más recientemente es “Digital Twin” y si bien se asemeja a la idea original de los Planos Como Construidos, la presencia de una base de datos sobre la obra resultante hace toda la diferencia pero no es el único recurso.

La capacidad de visualizar un espacio y sus equipos el modelo BIM, en lugar de realizar una búsqueda en un índice de pisos o equipos es una ventaja enorme si se utiliza un modelo BIM. Utilizando algún nivel de localización1 en espacios interiores, sería innecesario buscar un equipo ó descripción en un índice. La ubicación del personal de mantenimiento debería reflejarse en tiempo real en el modelo BIM de una plataforma en línea de mantenimiento (CMMS) y por ende, mostrar de inmediato equipos e instalaciones presentes alrededor del profesional. 

Este innovador intercambio entre el modelo BIM y CMMS supone un integración sofisticada en términos de los recursos de visualización del Modelo BIM, sin embargo en la actualidad no resulta ni costosa ni técnicamente inalcanzable al punto que existen varias alternativas de integración.

Alternativas de integración de un Modelo BIM a una plataforma CMMS.

Fundamentalmente se distinguen en dos opciones ó esquemas: uno Propietario y otro Abierto. En relación al Abierto, la utilización del modelo se basa en un visor accesible vía internet desde una plataforma de la empresa de origen del Modelo BIM, el cual se incorpora en al software de CMMS vía lenguaje HTML.  De la misma manera que un mapa de Google Maps es importado en una pieza de código a través de un iFrame el Modelo BIM, se puede importar trayendo consigo todos los equipos e instalaciones necesarios para el trabajo dentro del CMMS.

Tal integración es factible en casi cualquier software tipo CMMS disponible en línea en forma de Freemiun2 con una licencia mensual empresarial, requiriendo un mínimo de soporte por parte de la empresa de software en línea para gestionar la importación.

Propiedades de los equipos en el Modelo BIM muestran el

Link único salido de la plataforma de CMMS en línea UpKeep. 

El punto clave en este esquema es utilizar la propiedades de los equipos al momento de crear el Modelo BIM para FM, de manera de incorporar direcciones web únicas, habiendo generado primero estos URLs únicos dentro de la plataforma CMMS a través de un listado suministrado por los especialistas y profesionales del proyecto.

URLs únicos dentro de la plataforma CMMS UpKeep.

De esta forma se completa la conexión entre la capacidad de hacer clic a un Equipo dentro el Modelo que responde en forma automática al mismo dentro de la plataforma de CMMS. Un ejemplo sencillo es factible tanto en plataformas de BIM como ArchiCAD o REVIT, siempre que definan los URLs de activos en la plataforma de CMMS y estos se incorporen uno a un elemento u objeto dentro del Modelo BIM. Tanto Graphisoft como AutoDesk, cuentan con visualizadores capaces de ser importados como iFrame vía navegador o APP del CMMS.

Alternativa Propietaria.

Corresponde naturalmente a las “soluciones” de software las cuales cuentan con integraciones ya establecidas entre dos casa de software. Una de producción de Modelos BIM y otra de gestión CMMS. Tal es el caso de REVIT de AutoDesk y MAXIMO3 de IBM.

En este caso, Autodesk hace uso de una plataforma de visualización especial denominada FORGE4 a los fines de configurar el visualizador en MAXIMO5.

Tal integración ha sido empleada más recientemente en el proyecto de Queens Wharf Brisbane6.

Interesantemente este proyecto no solo incorpora Modelos BIM generados con REVIT e incorporados vía FORGE sin también Modelos producidos en ArchiCAD, ambos gestionados por manejadores de bases de datos dROFUS.

¿Cual camino tomar al momento de integrar CMMS y BIM?

Naturalmente como en muchas otras situaciones, la respuesta depende de presupuesto y del tamaño del proyecto. Sin embargo es importante considerar una tercera variable: innovación.  Con esquemas Abiertos, es posible “agregar” alternativas de usos nuevos como la localización, en esquemas Propietarios resultaría en una implementación compleja o poco flexible. Por esta razón si se trata de un proyecto u obra menor de 50.000Mts2, y con requerimiento de mantenimiento equivalentes a grandes espacios, es posible considerar opciones de integración Abiertas que permitan un nivel de innovación aprovechable en ámbitos necesarios como Movilidad, Sustentabilidad y por que no: Operaciones y Mantenimiento.  

Realizado por:

Arq. Luis E. Fornez
lfornez@innotica.net
@ifornez

Referencias: 

1. Software de servicios basados en localización como Quuppa Intelligent Locating System, permiten con una línea de código y uno o varios sensores dependiendo de la exactitud, ubicar con un margen de error de 5cm un celular que haya descargado previamente una APP a tal fin.
2. Hippo CMMS y UpKeep por ejemplo. Ver más en: https://financesonline.com/facility-management/
3. https://en.wikipedia.org/wiki/Maximo_(software)
4. https://forge.autodesk.com/blog/learn-forge-tutorial-gets-dashboard-section
5. Nótese que tanto para FM como para “Usos de BIM” el gráfico describe como punto común los estándares COBIe y IFC fundamentales para la interoperabilidad de los elementos y objetos en BIM.
6. https://www.youtube.com/watch?v=VW_m_CJhlMY&feature=youtu.be

* Este blog es de divulgación, por lo tanto Las opiniones expresadas en este artículo son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente representan la opinión de la empresa.