Estando entre el 2.° y 4.° gastos más importantes de la empresa, la Gestión y Mantenimiento de Inmuebles conocida como Facility Management (FM) resulta un aspecto fundamental al momento de finalizar una obra e iniciar operaciones.

Sin embargo, la opinión más común entre profesionales que resalta, al realizar una sencilla búsqueda sobre usos del BIM para la Gestión y Mantenimiento, es que el único y gran aporte es la drástica reducción en tiempos y costos en la fase preliminar de recopilación de información y datos de equipos, instalaciones e infraestructura de la edificación al momento de finalizar la obra e iniciar operaciones en una plataforma computarizada de mantenimiento (CMMS, del inglés Computerized Maintenance and Management System).

Naturalmente cabe preguntarse: ¿el modelo BIM es despreciable en la fase de operaciones de la edificación?

Repensar el modelo BIM para el CMMS

Resulta la primera y quizás más lógica pregunta, en particular para los profesionales de obras civiles que han tenido la acertada costumbre de llevar planos As Built de las obras civiles realizadas.

El término acuñado más recientemente es "Digital Twin" y, si bien se asemeja a la idea original de los planos como construidos, la presencia de una base de datos sobre la obra resultante hace toda la diferencia, pero no es el único recurso.

La capacidad de visualizar un espacio y sus equipos en el modelo BIM, en lugar de realizar una búsqueda en un índice de pisos o equipos, es una ventaja enorme. Utilizando algún nivel de localización [1] en espacios interiores, sería innecesario buscar un equipo o descripción en un índice.

La ubicación del personal de mantenimiento debería reflejarse en tiempo real en el modelo BIM de una plataforma en línea de mantenimiento (CMMS) y, por ende, mostrar de inmediato equipos e instalaciones presentes alrededor del profesional.

Este innovador intercambio entre el modelo BIM y el CMMS supone una integración sofisticada en términos de los recursos de visualización del modelo BIM. Sin embargo, en la actualidad no resulta ni costosa ni técnicamente inalcanzable; al punto de que existen varias alternativas de integración.

Alternativas de integración de un modelo BIM a una plataforma CMMS

Fundamentalmente se distinguen dos opciones o esquemas: uno Propietario y otro Abierto.

En relación al esquema Abierto, la utilización del modelo se basa en un visor accesible vía internet desde una plataforma de la empresa de origen del modelo BIM, el cual se incorpora en el software de CMMS vía lenguaje HTML. De la misma manera que un mapa de Google Maps es importado en una pieza de código a través de un iFrame, el modelo BIM se puede importar trayendo consigo todos los equipos e instalaciones necesarios para el trabajo dentro del CMMS.

Vista del modelo BIM integrado en una plataforma CMMS mediante iFrame.

Tal integración es factible en casi cualquier software tipo CMMS disponible en línea en forma de Freemium [2] con una licencia mensual empresarial, requiriendo un mínimo de soporte por parte de la empresa de software en línea para gestionar la importación.

Propiedades de los equipos en el modelo BIM mostrando el enlace único generado desde la plataforma CMMS en línea UpKeep.

El punto clave en este esquema es utilizar las propiedades de los equipos al momento de crear el modelo BIM para FM, de manera de incorporar direcciones web únicas, habiendo generado primero estos URLs únicos dentro de la plataforma CMMS a través de un listado suministrado por los especialistas y profesionales del proyecto.

URLs únicos de activos dentro de la plataforma CMMS UpKeep.

De esta forma se completa la conexión entre la capacidad de hacer clic a un equipo dentro del modelo, que responde en forma automática al mismo dentro de la plataforma de CMMS.

Un ejemplo sencillo es factible tanto en plataformas de BIM como ArchiCAD o Revit, siempre que se definan los URLs de activos en la plataforma de CMMS y estos se incorporen a un elemento u objeto dentro del modelo BIM. Tanto Graphisoft como Autodesk cuentan con visualizadores capaces de ser importados como iFrame vía navegador o app del CMMS.

Alternativa propietaria

Corresponde naturalmente a las "soluciones" de software que cuentan con integraciones ya establecidas entre dos casas de software: una de producción de modelos BIM y otra de gestión CMMS. Tal es el caso de Revit de Autodesk y MAXIMO [3] de IBM.

En este caso, Autodesk hace uso de una plataforma de visualización especial denominada FORGE [4] a los fines de configurar el visualizador en MAXIMO [5].

Tal integración ha sido empleada más recientemente en el proyecto de Queens Wharf Brisbane [6].

Interesantemente, este proyecto no solo incorpora modelos BIM generados con Revit e incorporados vía FORGE, sino también modelos producidos en ArchiCAD, ambos gestionados por manejadores de bases de datos dROFUS.

¿Cuál camino tomar al momento de integrar CMMS y BIM?

Como en muchas otras situaciones, la respuesta depende del presupuesto y del tamaño del proyecto. Sin embargo, es importante considerar una tercera variable: innovación.

Con esquemas Abiertos es posible "agregar" alternativas de usos nuevos como la localización; en esquemas Propietarios esto resultaría en una implementación compleja o poco flexible.

Por esta razón, si se trata de un proyecto u obra menor de 50.000 m², y con requerimientos de mantenimiento equivalentes a grandes espacios, es posible considerar opciones de integración Abiertas que permitan un nivel de innovación aprovechable en ámbitos necesarios como movilidad, sustentabilidad y, por qué no, operaciones y mantenimiento.

Realizado por: Arq. Luis E. Fornez lfornez@innotica.net @ifornez

Referencias

1. Software de servicios basados en localización como Quuppa Intelligent Locating System permiten, con una línea de código y uno o varios sensores dependiendo de la exactitud, ubicar con un margen de error de 5 cm un celular que haya descargado previamente una app a tal fin.
2. Hippo CMMS y UpKeep, por ejemplo. Ver más en: https://financesonline.com/facility-management/
3. https://en.wikipedia.org/wiki/Maximo_(software)
4. https://forge.autodesk.com/blog/learn-forge-tutorial-gets-dashboard-section
5. Nótese que tanto para FM como para "Usos de BIM" el gráfico describe como punto común los estándares COBIe e IFC, fundamentales para la interoperabilidad de los elementos y objetos en BIM.
6. https://www.youtube.com/watch?v=VW_m_CJhlMY&feature=youtu.be